„Przegląd budowlany” czyli kontrola stanu technicznego obiektu budowlanego.

1. Kto jest odpowiedzialny za wykonanie / zlecenie wykonania:

– Właściciel lub Zarządca obiektu.

2. Wymagany zakres podstawowy (sprawdzenie stanu technicznego):

a) elementów budynku, budowli i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania obiektu,

b) instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska,

c) instalacji gazowych,

d) przewodów kominowych (dymowych, spalinowych, wentylacyjnych).

3. Wymagany zakres rozszerzony:

a) sprawdzenie stanu technicznego i przydatności do użytkowania obiektu budowlanego, estetyki obiektu budowlanego oraz jego otoczenia,

b) badanie instalacji elektrycznej i piorunochronnej obiektu.

4. Wymagana częstotliwość i terminy wykonywania:

a) w zakresie podstawowym – raz lub dwa razy w roku (patrz uwagi),

b) w zakresie rozszerzonym – raz na 5 lat.

Uwagi: w przypadku budynków o powierzchni zabudowy przekraczającej 2000 m2 oraz innych obiektów budowlanych o powierzchni dachu przekraczającej 1000 m2, co najmniej dwa razy w roku, w terminach do 31 maja oraz do 30 listopada. W przypadku „mniejszych” obiektów budowlanych obowiązuje kontrola raz w roku (w dowolnym terminie). Jednak najczęściej interpretowane jest to jako konieczność wykonywania przeglądów w odstępach rocznych – co 12 miesięcy (w danym miesiącu).

5. Kto jest uprawniony do wykonywania przedmiotowych przeglądów:

a) osoby posiadające uprawnienia budowlane w odpowiedniej specjalności (dotyczy pkt 2a, 2b, 3a),

b) osoby posiadające kwalifikacje wymagane przy wykonywaniu dozoru nad eksploatacją urządzeń, instalacji oraz sieci energetycznych (dotyczy pkt 3b),

c) osoby posiadające kwalifikacje wymagane przy wykonywaniu dozoru nad eksploatacją urządzeń, instalacji oraz sieci gazowych (dotyczy pkt 2c),

d) osoby posiadające kwalifikacje mistrza w rzemiośle kominiarskim – w odniesieniu do przewodów dymowych oraz grawitacyjnych przewodów spalinowych i wentylacyjnych (dotyczy pkt 2d).

6. Inne, ważne informacje:

– w trakcie kontroli, należy dokonać sprawdzenia wykonania zaleceń z poprzedniej kontroli,

– osoba przeprowadzająca kontrolę sporządza protokół z kontroli (wg wytycznych PB Art. 62a),

– protokół w zakresie kontroli przewodów kominowych (dymowych, spalinowych i wentylacyjnych) jest sporządzany w formie dokumentu elektronicznego, z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego obsługującego centralną ewidencję emisyjności budynków,

– w terminie 7 dni od dnia zakończenia kontroli obiektu budowlanego, dla którego istnieje obowiązek prowadzenia książki obiektu budowlanego, osoba przeprowadzająca kontrolę dokonuje wpisu o kontroli w książce obiektu budowlanego prowadzonej w postaci elektronicznej w systemie c-KOB albo papierowej,

– w terminie 7 dni od dnia zakończenia kontroli obiektu budowlanego osoba przeprowadzająca kontrolę zawiadamia o kontroli organ nadzoru budowlanego za pomocą systemu c-KOB albo na piśmie – jeżeli kontrola dotyczyła obiektu budowlanego, dla którego nie prowadzi się książki obiektu budowlanego w postaci elektronicznej.

7. Podstawa prawna:

Dz.U.2023.0.682 t.j. – Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane

Prawo budowlane. Rozdział 6. Utrzymanie obiektów budowlanych.

8. Wyłączenia, jakie obiekty nie podlegają obowiązkowi wykonywania:

– budynki mieszkalne jednorodzinne,

– obiekty budowlane budownictwa zagrodowego i letniskowego,

– obiekty budowlane wyłączone z obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę.

Uwagi: wyłączenia nie dotyczą przeglądów instalacji gazowej, kominiarskich i instalacji elektrycznych, w tym piorunochronnej.

9. Odpowiedzi na najczęściej zadawane pytania:

A. W przypadku gdy w danym roku wypada kontrola w zakresie rozszerzonym (5 letnia), to czy należy dodatkowo wykonać kontrolę roczną (w zakresie podstawowym) w tym roku ?

Nie. Kontrola w zakresie rozszerzonym „zastępuję” kontrolę w zakresie podstawowym (jedną półroczną lub roczną).

Przykład: Dla budynku o powierzchni zabudowy poniżej 2000m2 w roku 2023 wypada kontrola w zakresie rozszerzonym (5 letnia). W takim wypadku nie wykonuje się już dodatkowo kontroli rocznej w roku 2023. Kolejną kontrolę roczną należy wykonać w roku 2024 i następnych latach, kolejną kontrolę 5 letnią w roku 2028.

B. Jakie należy przyjąć kryterium dla wykonywania kontroli obiektu co pół roku, >2000m2 powierzchni zabudowy czy >1000m2 powierzchni dachu ?

To zależy od rodzaju obiektu budowlanego. Kryterium >2000m2 powierzchni zabudowy dotyczy budynków, kryterium >1000m2 powierzchni dachu dotyczy innych obiektów budowlanych.

Przykład: budynek o powierzchni zabudowy 1500m2 i powierzchni dachu 1550m2 nie będzie podlegał kontroli 2 x w roku, a np. wiata przystankowa o powierzchni dachu 1050m2 już tak.

C. Jakie są konsekwencje niewykonywania wymaganych kontroli stanu technicznego obiektu ?

Właściciel lub Zarządca, który uchyla się od ustawowego obowiązku konieczności dokonywania okresowych kontroli budynku popełnia wykroczenie. Podlega ono karze grzywny w wysokości do 5 tysięcy złotych w formie mandatu nakładanego przez nadzór budowlany. Karą może być również ograniczenie wolności lub pozbawienie jej do 1 roku.

Nie usunięcie wykazanych w trakcie kontroli nieprawidłowości, które mogą wpłynąć negatywnie na bezpieczeństwo ludzi i środowiska również podlega karze aresztu, ograniczenia wolności lub grzywny. Taka kara grozi również osobie, która uniemożliwia dokonanie okresowego przeglądu „swojej” nieruchomości.

W takiej sytuacji, w przypadku wystąpienia w obiekcie zdarzenia typu pożar, zalanie, uszkodzenie itp. również firma ubezpieczeniowa ma prawo odmówić wypłacenia odszkodowania pomimo zawartej polisy ubezpieczeniowej.

D. W jakich terminach najlepiej wykonywać kontrolę stanu technicznego obiektu ?

Przeglądy budowlane mają za zadanie określić stan przygotowania obiektu do jego dalszej bezpiecznej eksploatacji. Największym zagrożeniem dla bezpieczeństwa obiektu, ze względu na występujące warunki atmosferyczne jest okres zimowy. Dlatego najlepszym czasem na wykonanie kontroli jest okres jesienny (wrzesień, październik, listopad). Wykonanie kontroli w tym terminie pozwoli również na podjęcie odpowiednich działań (wykonania napraw) w przypadku stwierdzenia ewentualnych zagrożeń lub degradacji elementów obiektu przed zimą. W przypadku obiektów „wielkopowierzchniowych” (wymagane kontrole 2 x w roku) terminy wykonywania przeglądów są określone ustawowo (patrz pkt 4 uwagi). W tym przypadku najlepiej wykonać kontrolę wiosenną (po sezonie zimowym) oraz kontrolę jesienną (przed sezonem zimowym).

W oddzielnych wpisach poruszamy tematykę związaną ze szczegółowymi wymaganiami dotyczącymi kontroli instalacji gazowej, badaniem instalacji elektrycznej i piorunochronnej oraz przeglądami „kominiarskimi”. Zapraszamy do lektury.